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Revoilà le centre commercial de la place Montaigne

Le 14 décembre 2010, le maire de Périgueux s’était fait voter les « pleins pouvoirs » pour déclasser la place Montaigne (3 000 m²). Domaine public appartenant à la Nation et protégé par la Constitution, la place Montaigne devait faire l’objet d’une procédure de déclassement afin qu’à sa demande, le promoteur Eiffage puisse en devenir propriétaire.

La privatisation de la place Montaigne était la condition posée par Eiffage pour y construire en retour un bâtiment commercial de 10 000 m². Côté communication pour faire avaler la pilule, le maire de Périgueux avait fait réaliser une plaquette promotionnelle par la CAP intitulée « Charte commerciale de l’agglomération périgourdine » (avril 2011).

L’enquête publique, préalable à toute procédure de déclassement, devait avoir lieu au printemps 2011. In fine, la mairie s’est aperçue à temps que cette procédure serait illégale. L’action fallacieuse entreprise par la municipalité aurait explosé en vol devant le Tribunal Administratif. Le maire ne pouvait se le permettre. On ne viole pas la Constitution avec quelques arguties.

place-montaigne-perigueux-eiffage

L’aveu d’avoir toujours voulu faire le projet

C’est après un long silence que le projet réapparaît aujourd’hui. La mairie annonce vouloir mandater un Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) pour mener l’affaire. Mission lui sera confiée de respecter le planning d’attribution du projet à un promoteur courant 2012. Aucune mention n’est faite de la vente ou non de la place Montaigne, qui pourrait se muer en bail emphytéotique, moins contraignant et fait pour contourner la législation sur la domanialité publique.

Confier le projet à un AMO est intéressant à plus d’un titre pour la mairie de Périgueux. Elle fait entrer dans la partie des professionnels. Car en interne, le projet avait été mal géré et ce au moins sur trois niveau prépondérants. Mais d’un autre côté, le maire devra reconnaitre qu’il a menti.

Car mandater un AMO pour désigner le futur constructeur du centre commercial signifie que la réalisation du projet est déjà décidée. C’est nouveau. Jusque là le maire avait dit  le contraire. Le 11 mai 2011, sur France 3 Périgord, le maire de Périgueux était prudent:

« Le travail n’est pas abouti, loin s’en faut, les décisions ne sont pas prises, donc nous sommes en train, dans une réflexion, de vérifier, s’il faut faire, s’il ne faut pas faire, et s’il faut faire, comment il faut faire ».

Or l’étude de la CAP est datée du mois d’avril 2011. Or après lecture de cette étude, le maire prétendait n’avoir pris aucune décision. Donc entre le 11 mai 2011, (où il ne savait pas mais l’étude en mains), et le 19 janvier 2012, (où il sait avec toujours l’étude en mains), que s’est-il passé ?

Rien ne s’est passé de concret depuis 8 mois. Mais voilà que le maire a décidé aujourd’hui qu’il « fallait faire ». Aucun élément nouveau. Pourtant le maire annonce sa décision de désigner rapidement le futur constructeur du projet. En décembre 2010, le projet était présenté comme très hypothétique, incertain. La procédure de déclassement était présentée comme « mineure » en passant.

Et là on découvre que le projet est décidé, comme ça.

Attribuer à Eiffage la place Montaigne sans marché public (obligatoire donc bidon)

Durant le conseil municipal du 14 décembre 2010, Michel Moyrand avait commis une erreur lourde. En annonçant publiquement que la place Montaigne serait attribuée nommément à Eiffage il annonçait déjà un partialité illicite dans l’attribution du marché.

En avouant qu’il comptait vendre l’espace public à la demande du promoteur immobilier, il fournissait la preuve que le marché public serait faussé et donc illégal. Le délit de favoritisme aurait plombé toute la procédure d’attribution.

Et ce d’autant qu’Eiffage est bien placé pour remporter le marché de travaux de la nouvelle mairie rue Wilson. Ca commence à faire beaucoup.

Promouvoir une procédure de déclassement illégale, à Périgueux, « on prend »

Le motif sur lequel la procédure de déclassement allait s’adosser était mort dans l’œuf. Prétendre que le parking serait désaffecté de l’usage public est une condition du déclassement. Mais que cet abandon de l’usage public soit la conséquence d’une fermeture volontaire  du parking par la mairie serait troublant. A fortiori au motif de travaux pour conforter la pérennité dudit parking.

En résumé, la mairie allait faire des travaux pour sécuriser le parking. Donc elle le fermait à l’usage du public. Donc il pouvait être déclassé. Donc il pouvait être vendu. Des arguments de déclassement intenables devant n’importe quelle juridiction publique.

Faire oublier les erreurs de communication auprès des commerçants

Michel Moyrand avait jeté le trouble chez les commerçants en faisant de certains ses « favoris ». Untel était informé, untel ne l’était pas. La visite du centre commercial de Poitiers n’avait rien arrangé. Il suffisait de prendre en contre exemple le centre commercial d’Angoulême (Champs de Mars), déserté par le public et les commerçants (dont certains ont fait faillite).

Vendre des rêves de prospérité dans ces conditions s’avéra délicat.

Et ce même si Michel Moyrand a fait bricolé par la CAP une étude marketing sur l’opportunité de son projet d’équipement commercial. Ce document n’a jamais été crédible, il ne le sera jamais.

Le maire relance avec prudence

La municipalité semble donc soucieuse de repartir sur des bases plus saines afin de donner un nouveau souffle au projet de bétonner la place Montaigne. Mandater un AMO permettra deux choses :

  • Apporter du professionnalisme et donc de la crédibilité à l’opération envasée dans des promesses de futurs délits publics
  • Enrober les décisions municipales d’impartialité via un intermédiaire théoriquement neutre (ce qui est faux autant le savoir avant)

A quand les vraies questions ?

Vendre ou louer pour 90 ans un domaine public, vaste, central, en face du palais de justice, n’est pas neutre. C’est une décision lourde de conséquences, symboliques, urbaines, commerciales, etc.

L’implantation du complexe commercial en bas des boulevards avec le cinéma a entraîné un déséquilibre urbain qui n’avait pas été anticipé. Ce qui a été amené en bas a été prélevé en haut, d’où une certaine désertification de la partie haute des boulevards.

Placer le coup intermédiaire de « repeindre » le square Daumesnil était sûrement dans cette optique. Il permet d’anticiper les critiques sur l’absence de traitement global des boulevards.

Mais on n’a toujours pas parlé de ces boulevards dans leur ensemble. Ils ont été construits et façonnés depuis le XVIII° siècle jusqu’à être considérés comme un tout au XIX° siècle, pour apporter de l’air frais à la vieille ville. D’où les plantations de centaines d’arbres à l’époque.

Il furent une fierté pour les périgourdins. Une partie est classée aux monuments historiques ((D’où l’obligation faite au maire d’abandonner son idée de raser les arbres des allées Tourny pour implanter une gare de bus)).

Au-delà de l’aspect technique de cordon sanitaire, les boulevards sont constitués de places qui sont des espaces publics voulus par les périgourdins. Depuis 200 ans, ils y ont mis une partie de leur histoire, avec les statues de Bugeaud, de Daumesnil, de Michel Montaigne et de Fenelon.

On ne peut pas aujourd’hui raturer cette histoire d’un coup de crayon au seul motif d’un projet de relance très incertain du commerce périgourdin. Traiter le problème des boulevards par petits bouts, en fonction des intérêts personnels du moment, est une erreur grave.

Le fait que ce bâtiment commercial écrasera par sa hauteur le palais de justice à quelques mètres ne peut pas être ignoré. C’est un message lourd de sens, qu’on le veuille ou non.

Comprendre l’histoire de la ville, considérer son urbanisme, respecter ses domaines publics, peuvent sembler des préalables prudents. Rien à foutre dit le maire. Eiffage veut acheter la place Montaigne pour poser une bouse en béton, pas de problème, on déclasse.

La décision de vendre le domaine public doit revenir aux périgourdins, pas à un promoteur immobilier. Ce complexe commercial n’était pas au programme du candidat Michel Moyrand. Il n’a pas été élu pour ça. Aussi devrait-il s’agir d’une décision directe de tous les périgourdins et non d’un seul homme.

La prophétie du quartier de la gare, locomotive du XXI° siècle

Au sujet du quartier de la gare, le programme politique du candidat Moyrand était clair, net et volontaire :

Nous réaménagerons le quartier de la gare autour du pôle multimodal. Ce quartier deviendra un quartier plus vivant et plus agréable, plaque tournante des transports en commun et des voies de déplacements respectueux de l’environnement.

45 mois plus tard, 180 semaines après son élection, le maire de Périgueux confirme aux habitants son engagement, en précisant qu’il est « essentiel de jeter les fondations de l’avenir de notre cité pour les prochaines décennies ».

Le verbe haut, Michel Moyrand n’y va pas par quatre chemins :

« le quartier de la Gare, longtemps parent pauvre de notre cité, a vocation à s’inscrire comme un poumon social et économique, véritable locomotive de Périgueux pour le XXIe siècle ».

Les électeurs n’ont plus qu’à s’asseoir, le train de l’avenir de Michel Moyrand les amène pour un grand voyage

Petit rappel historique sur les prophéties périgourdines

Ce genre de déclaration prophétique appelle une certaine circonspection. A la fin du XIX° siècle, les pouvoirs publics ont lancé la construction du quartier Saint Martin sur les mêmes motifs et la même rhétorique. Saint Martin devait devenir une locomotive, « le quartier des affaires » de Périgueux au XX° siècle. En parallèle, il fallait détruire le quartier historique de Périgueux, à l’urbanisme obsolète et à l’architecture passée de mode.

Immense ironie. Au siècle suivant le poumon de la ville est bien resté le centre historique, plus prisé que jamais et seule réelle valeur ajoutée de la ville. Quant au quartier Saint Martin, le « quartier des affaires » du XX° siècle, il est résidentiel, morne et fantomatique.

Quant aux faits se substitue la communication

Mais au XIX°, il firent ce qu’ils disaient vouloir faire. Le maire de Périgueux parle et s’en contente.

Aujourd’hui il annonce en 2012 une vaste campagne de recherches de fonds publics. En lisant le document, il s’agit d’une année de « préparation » à l’évaluation des « possibilités » qui permettront d’établir la liste des « souhaits d’aménagements futurs » en… 2015. (Cliquer pour agrandir)

Concrètement on ne peut pas mieux botter en touche. Electoralement, c’est une planification rigoureuse et transparente. On va donc enchainer les réunions publiques pour caresser l’électeur dans le sens du poil à partir de jolis plans masses en espérant que ça passe. (Cliquer pour agrandir)

Le projet de construction de logement (152) vient d’être renvoyé sine die, dommage, il conditionne le déclenchement pour du reste. Sachant très bien que rien de concret ne sera réalisé durant son mandat, le maire enclenche le moulin à paroles.

Ainsi voit-on pointer 2015 et rien moins que le nouveau « poumon économique » du XXI° siècle.

Ô douceur du déplacement doux

Je mets le casque, j’enfile la tenue d’hirondelle -eh oui il pleut !- Je vais décrocher le vélo dans la remise. Le vélo résiste, coincé entre le cumulus et la poutre. Une fois le vélo décroché -et moi en sueur-, marche arrière dans la poubelle, virage à gauche pour rejoindre la cuisine. Je me coince le petit doigt dans le guidon…

Mais il faut ouvrir la porte d’entrée, la chatte se tire, je ne sais plus où est la clef de l’antivol et je dois poser les poubelles en passant, qui m’échappent et naturellement se vautrent par terre avec le vélo… Pas besoin de sauna avec ma tenue d’hirondelle !

Je laisse tout par terre pour rattraper la Sophie, je ferme la porte et j’entame la descente … -à pied !- pour pouvoir poser les poubelles que j’ai fini par dompter…J’enjambe enfin le vélo et me laisse descendre… Ça va mieux.

Sauf que mon sac en bandoulière m’étrangle et que les voitures me collent aux fesses. Je fais au moins du 30 à l’heure en tricotant comme une malade !

Ouf, j’arrive à destination et au local à vélo, bien sûr, je ne me souviens plus du code d’entrée. Une chance, ça marche. J’entre, je tâtonne dans la pénombre en quête de lumière, je finis par ranger ma bécane, j’enlève mon casque et ma tenue d’hirondelle, essoufflée et en nage !

Là j’aperçois une collègue (l’autre cycliste de la bande) qui range son vélo à côté du mien en me disant avec un sourire radieux : « c’est bien, hein, de venir travailler à vélo !« …

Encore un projet sans les Périgourdins

Un petit stage à Brest pour le Maire de Périgueux ?

Voici une citation qui devrait faire réfléchir le maire de Périgueux ne serait-ce que parce que cette élue est socialiste :

Voilà, c’est simple non ?

Prendre ce temps indispensable pour poser des questions et y répondre ; pour entrer en empathie avec la ville, tâter son pouls, voir comment elle évolue, comment les gens y vivent, ce qu’ils y font, ce qu’ils attendent, ce qu’ils espèrent pour eux, pour leurs enfants.

C’est aussi, bien sûr, connaître l’équipement commercial de la ville et ce qu’en pensent les Périgourdins. Ce devait être d’ailleurs l’objectif du FISAC dont je rappelle le programme pour 2010.

J’attends avec impatience le rapport d’exécution, la synthèse des réalisations et surtout le résultat de la veille foncière, des enquêtes de satisfaction et de fréquentation des consommateurs du centre ville.

Mais cet effort d’observation, s’il fût réalisé, sert-il à grand-chose lorsqu’on voit dans le même programme FISAC une « action significative engagée : un projet d’implantation d’un centre commercial en centre ville ». C’est ce que l’on appelle mettre la charrue avant les bœufs. Et qui sont les bœufs dans cette histoire ?

Foule sentimentale, on a soif …

Dès 2009, l’idée de créer un centre commercial était un fait acquis. D’où venait cette conviction ? Mystère ! Je n’ai, à l’époque et encore moins maintenant, vu l’ombre de la queue d’une étude préalable.

Je n’ai pas non plus souvenir d’un espace dédié aux échanges avec les Périgourdins sur le sujet.

Même à l’heure actuelle, certains d’entre eux l’ignorent encore, ou n’y croient pas, ou baissent les bras en se disant que « de toutes manières, ils feront ce qu’ils voudront ».

S’il y a eu questionnaire récemment, ça n’était pas pour demander « il manque quoi dans votre ville pour que tu vous vous y sentiez plus heureux ? », questions auxquelles nous pourrions répondre par une garderie, un centre de soins, un cirque d’hiver, un jardin, une plaine de jeux, un musée en plein air…

Non, la question était du genre « tu veux quoi ? Des fringues ou de la bouffe ? »…

Et oui, pour eux, nous sommes des consommateurs. C’est tout. Des consommateurs, des contribuables, (dont on ne retiendrait que la première syllabe ?)…J’achète donc je suis… Ca donne envie de crier comme Elephant Man : « je suis un être humain ! » ;

Le destin de la Place Montaigne, l’oubli

La Place Montaigne est à nous ! Et elle est sacralisée par la présence du Monument au Morts. La plupart d’entre nous ne possède pas grand-chose, mais ce territoire là, c’est le nôtre.

Après avoir fait partie du « Cours des Princes » qui fût le poumon de la ville, la Place Montaigne accueille un service au public (dont la gestion est déléguée à Vinci) tout en maintenant la trace du lieu précis du sacrifice en 1944 des 5 petits gars de chez nous.

Cet espace donne de l’ampleur aux boulevards en enrichissant la perspective. Perspective, encore un mot dont on semble ignorer le sens…

Les Allées Tourny en danger !

On pensait avoir sauvé Tourny du massacre de ses vieux arbres témoins du XIXe siècle parce que le maire avait décidé, dans sa grande sagesse, en novembre 2010, d’abandonner l’idée d’y organiser le pôle d’échange des autobus.

On s’est félicité du comportement du maire qui « avec humilité avait revu et corrigé sa copie »…

Je crains qu’on ne se soit réjouis trop vite. A bien y regarder, ce revirement n’a-t-il pas été tout simplement provoqué par l’émergence en coulisse du projet d’Eiffage ?

L’attitude conciliante de la CAP, maître d’ouvrage du Plan de Déplacement Urbain, acceptant l’abandon de sa gare routière prend un tout autre sens au regard du soutien inconditionnel qu’elle affiche au projet de centre commercial de Périgueux centre.

A votre avis, où trouver les parkings de substitution aux 300 places utilisés en surface et niveau -1 (destiné aux commerces en sous sol) si ce n’est aux Allées Tourny ? Les forains ont même reçu des avertissements concernant l’occupation de cette place.

Je conseille aux défenseurs de ce site historique de rester vigilants ! Le centre commercial ne se fera pas sans dégâts collatéraux.

Quelle maîtrise du commerce à Périgueux ?

Un centre commercial en centre ville ne fonctionne que si l’on a la maîtrise du commerce en périphérie. Pour preuve : l’échec d’Angoulème, mais également des centres commerciaux de Poitiers (la FNAC est « étranglée), du Havre, de Tour, de St Nazaire.

Pourquoi ? Parce que la périphérie continue de s’agrandir (cf. intervention du directeur des Etudes de PROCOS le 22 décembre 2010).

Et à Périgueux ? Parlez moi du SCOT que je ris un peu. Parlez moi de la maîtrise de l’équipement commercial de l’agglomération que je me roule par terre !

Il y a bien quelques bonnes intentions : des courageux tels le président de la commission économique de la CAP, qui ose s’interroger et suggérer un moratoire des créations et extensions pour mieux travailler sur un Document d’Aménagement Commercial.

Mais cela suppose que tous les maires soient d’accord pour le signer ; plus, cela suppose que le maire de Boulazac y adhère !

De toutes façons, c’est tard, bien tard : on piétine depuis plus de 10 ans, 10 ans de trop. La greffe de 10 000 m² en centre ville de Périgueux ne prendra pas et précipitera sa chute au lieu de lui sauver la vie. Eiffage, lui, gardera le foncier, c’est son fonds de commerce.

C’est ailleurs qu’il faut trouver la dynamique de notre ville.

« Une ville finit par être une personne »

Victor Hugo

La maîtrise de l’équipement commercial ? Une blague !

Pour y voir clair : patience et longueur de temps

La recette est simple, s’armer de patience et quelques heures pour partir à la recherche des informations sur le site internet de la Préfecture de Dordogne. Même incomplètes, elles permettent d’avoir une idée assez claire de l’évolution de l’équipement commercial de l’agglomération de 2005 à 2010. Il suffit ensuite de construire un tableau et de reprendre les noms et les chiffres…

5,5 hectares de bonne terre bétonnés

1/3 d’extensions, 2/3 de création de surfaces de vente.
Serez-vous étonnés si je vous dis que le pic des autorisations fut en 2007 ?

Un petit tableau éclairera votre lanterne :

Eh oui, 2007, dernière ligne droite avant les élections municipales de 2008…On se dépêche, on se dépêche…

« And the winner is »… Trélissac !

Depuis 2005, Trélissac a créé 45 % des surfaces supplémentaires : 24 644 m² plus exactement. Vient en deuxième position, Boulazac avec un petit score (si j’ose dire) de 12 690 m² (soit 23 %).

Ce qui fait pencher la balance toujours déséquilibrée de l’équipement commercial à l’Est qui représente 68 % des surfaces de vente supplémentaires de l’agglomération crées en 6 ans.

L’Ouest représente 26 % des surfaces créées depuis 2005 : Chancelade affiche 11 444 m² soit 21 % (comprenant la confirmation en 2005 de l’autorisation de construire le Leroy Merlin autorisé en 2003) et Marsac un petit 5 % avec 2 716 m² (à confirmer puisqu’il semble qu’Auchan n’ait pas fini de construire sa première extension…)

2 ha pour la maison, 1 ha pour ma voiture, le sport et la culture…

Le bricolage représente près de la moitié des surfaces supplémentaires en équipement de la maison (20 753 m²), les meubles/décoration pratiquement l’autre moitié.

Le « Culture loisirs » représente près de 20 % des surfaces avec 10 106 m². La moitié de ces surfaces pour la création d’une concession automobile (4 660 m²), le ¼ pour le sport, le reste pour les livres et les disques (1900 m²) et un peu de jardinage.

Ca rigole pour les hypermarchés

Et pas que pour l’alimentaire qui représente à peine 50 % du chiffre d’affaires. Une fois les extensions accordées construites, Leclerc, passe de 7 430 à 10 210 m² (hors galerie marchande et sans compter les nouveaux bâtiments), soit un agrandissement d’un tiers de sa surface initiale, tandis qu’Auchan passera de 7 721 m² à 12 440 m², soit plus 60 % (si l’on tient compte de 500 m² non exploités sur la première demande d’extension de 2007).

Si l’on ajoute la surface de Carrefour (7000 m² si j’ai bonne mémoire), et les supermarchés et hard discounters, on peut aisément affirmer qu’il n’y aura jamais d’équilibre Est-Ouest et que tout ce qui pourra être projeté en centre ville sera écrasé par les mastodontes périphériques.

On peut aussi regarder plus loin que le doigt : l’extension des surfaces du Leclerc de St Astier à l’Ouest qui est finalement le vrai concurrent direct d’Auchan et ne cesse d’augmenter sa surface et ses enseignes satellites.

Restent quelques bombes dégoupillées

7600 m² restent dans le flou artistique. Autorisés et non complètement exploités. On ne sait pas ce qui y sera vendu. Les 1 900 m² à Trélissac en 5 lots, Les 4 650 m² à Boulazac en 12 lots et l’extension de la galerie marchande de Carrefour (1 023 m²) restent imprécis sur leur destination : culture ? Alimentaire ? Équipement de la personne ? De la maison ? Personne ne sait. Pochettes surprises

Sans oublier que jamais les enseignes ne se relâchent, certaines allant jusqu’à créer des surfaces pour « faire barrage » à leur concurrent direct.

Si l’on excepte l’année fastueuse 2007, nous devrions avoir droit à une augmentation moyenne de 7300 m² supplémentaires en 2011… Sans oublier le projet de Boulazac de réorganiser ses zones, et personne ne se déplace pour rien ; sans oublier aussi que les « drive » vont fleurir à Périgueux, Trélissac et Marsac… apportant un confortable appoint aux hypers.

Alors qui maîtrise qui ?

A l’ouest, proche et moins proche, les hypers occupent le terrain mais St Astier a su tirer son épingle du jeu, tandis qu’à l’est, les mastodontes ont tué la proximité jusqu’à ½ heure de route.

Un maire de l’agglomération qui dit non à un investisseur, je ne l’ai jamais vu.

Les grandes enseignes, hypermarchés et services ont créé une enceinte commerciale infranchissable pour le consommateur de la périphérie de Périgueux. Pourquoi donc nos concitoyens perdraient ils 1 heure de leur temps (en période creuse !) pour s’approvisionner dans un centre commercial dans la ville centre quand ils trouvent tout ce qu’il leur faut en périphérie ?

Pour maîtriser l’équipement commercial de l’agglomération, on voit à la lecture des graphiques, qui il faut convaincre. Et c’est loin d’être gagné ! Attention à 2013, année de tous les dangers, comme le fut l’année 2007…2013, c’est justement la date à laquelle M. MOYRAND aimerait couper le ruban d’inauguration du centre commercial Montaigne, un barrage contre le pacifique

« Quand le sage désigne la lune, l’idiot regarde le doigt »

c’est Chinois paraît il…