Périgueux son parking Montaigne et son urbanisme commercial

Après quelques sorties périscopiques, le projet de centre commercial de Périgueux sur l’actuel emplacement du parking Montaigne a replongé. 12 000 m², 3 niveaux, 120 mètres de façade, bref, un sous-marin de première classe censé attirer les franchises et les enseignes comme des mouches dans un pot de miel.

Le miel étant bien entendu l’avidité consumériste des périgourdins, lassés d’aller à Bordeaux le samedi après-midi faire leurs emplettes.

Aux dernières nouvelles, les élus, consciencieux, visitaient un bâtiment commercial du même tonneau à Poitiers. Comme si le groupe Eiffage, porteur du programme, avait lancé les Etudes d’Avant Projet sans l’aval du maire, indécis jusqu’à tâter le terrain poitevin.

Douce présentation, puisque le maire, en janvier 2010, annonçait déjà fermement la couleur ((Discours de Michel Moyrand lors de la cérémonie des vœux aux personnalités et à la population au Théâtre de Périgueux – 09 janvier 2010)) :

Qu’ils se rassurent, Périgueux, bouge et va rattraper durant les dix prochaines années son préjudiciable retard. Je pense bien entendu à la transformation du parking de surface Montaigne en un lieu commercial attractif qui fera rayonner Périgueux et tous les commerces déjà existants bien au-delà de son cercle habituel…

Bref, il faudrait être bien crétin pour passer à côté d’une telle opportunité en matière d’urbanisme commercial : car c’est l’ensemble des 850 commerçants périgourdins que ce bâtiment fera rayonner par delà les frontières, peu importe de savoir lesquelles.

Comment le France est devenue moche

C’est sur ces enjeux que nous revenons ici. Pourquoi le groupe Eiffage veut-il se lancer dans ce projet ? Pourquoi le maire saute sur l’occasion avant même d’avoir consulté quiconque ou vu le moindre plan ? Peut-on consulter une étude d’impact de ce projet?

Ce projet s’inscrit-il dans un schéma de cohérence territoriale ? Répond-il d’une analyse des besoins de la population ? S’accorde-t-il avec le plan d’urbanisme commercial de la communauté d’agglomération ?

Qu’en est-il de l’architecture et de l’inscription de ce projet dans un secteur protégé de la ville?

Avant de pousser plus loin et parce que c’est très lié à notre projet de centre-ville, on pourra lire cet article de Télérama Comment la France est devenue moche, dont le chapeau est simple :

Echangeurs, lotissements, zones commerciales, alignements de ronds-points… Depuis les années 60, la ville s’est mise à dévorer la campagne. Une fatalité ? Non : le résultat de choix politiques et économiques. Historique illustré de ces métastases périurbaines.

Ce n’est pourtant pas faute d’interpellations depuis longue date de la part des professionnels de l’urbanisme (SFU, CNOA, FFP), qui, récemment encore en 2007, (Pour une réforme de l’urbanisme commercial en France) ((Pour une réforme de l’urbanisme commercial en France)), appelaient à davantage de raison.

Le contexte économique général

La consommation des ménages n’a pas baissé en 2009 (+0.8%) ((Les commerces en France – Avril 2010, CBRE)). La crise a cependant fait glisser les achats « coups de cœur » vers des achats de raison. Le e-commerce poursuit une croissance structurelle avec un CA en augmentation de + 26%.

Mais les zones de chalandises sont de plus en plus concurrentielles, car l’augmentation du parc d’immobilier commercial est plus forte que celles du pouvoir d’achat et de la consommation. Résultat, une baisse du chiffre d’affaire au m² en France, doublée d’une baisse de la fréquentation (-3.7%) des centres commerciaux.

La crise n’a rien arrangé en 2009, puisque la baisse du chiffre d’affaire des enseignes de périphérie (-2.6%) est plus forte que celle des centres-villes (-1.5%). La rentabilité au m² diminue, alors qu’en 2010, 80% des surfaces en projet concernent des périphéries (5.9 millions de m²).

Plus précisément, c’est dans les périphéries urbaines que l’expansion est la plus forte. Rien qu’entre 1992 et 2006 la surface de vente totale du commerce de détail a augmenté de 50%. Du coup, les enseignes resserrent leurs critères pour investir dans les meilleurs « flux » dits « prime » et « n°1 ».

Sans surprise, les centres-villes sont donc privilégiés aujourd’hui. Mais ils demeurent les plus difficiles à conquérir.

Les règles d’urbanisme y sont plus restrictives (ex. secteur sauvegardé) que dans des communes comme Trélissac, Marsac ou Boulazac, assez moches en soi pour les pourrir à qui mieux mieux comme c’est le cas depuis 20 ans.

Mais attention, si les « grands » centres-villes sont très prisés, en revanche, les villes de moins de 50 000 habitants ont plus de difficultés. Beaucoup connaissent un déclin de l’activité commerciale et une augmentation du taux de vacance des boutiques. C’est vraisemblablement le cas de Périgueux ou presque.

Normal, la communauté d’agglomération s’emploi corps et âme depuis des années à flinguer le centre-ville au profit de ces fameuses périphéries urbaines ; quand la CAP veut, elle peut (des fois).

Les intérêts de Moyrand et du groupe Eiffage

Lente mais structurelle désertification commerciale des petits centres-villes au profit des grandes braderies périphériques, voilà notre situation. On comprend donc, dans le contexte décrit plus haut, l’intérêt d’Eiffage à promouvoir ce commerce de détail plutôt que rénover un parking de surface qui ne rapporte que si peu. Les grands business périphériques n’ont plus la côte, qu’à cela ne tienne, il reste les centres-villes.

Pour le maire l’opportunité est conjointe. Profitant de l’intérêt financier des grands groupes, il entend augmenter la consommation intra-muros. Dans ce lot, il y aura une faible probabilité pour que l’attraction générée par de grandes enseignes profite également aux petits commerçants locaux.

Depuis 50 ans, les pouvoirs publics ont répondu à l’attente de consommation des français par un laxisme surhumain en laissant pourrir jusqu’à l’os les entrées de villes (ex. Marsac, Boulazac, Trélissac, etc.) Aujourd’hui, alors que les intérêts financiers basculent et s’échappent des périphéries, les maires invitent ces mêmes acteurs à s’occuper de leurs centres-villes.

Ca, c’est le contexte global dans lequel le maire de Périgueux accueille si favorablement le projet du groupe Eiffage. Attention, le passionné de meuble en kit (indémontable) serait déçu en croyant avoir ce service près de chez lui. La zone de chalandise minimum est de 1 million d’habitants pour Ikea qui consomme à lui seul 30 000m². Elle sera de 100 000 pour une grande enseigne de vêtements ou de bricolage, 50 000 pour un hypermarché, chaussures ou loisirs et 10 000 pour un hard discount, optique, sandwicherie.

Pour conclure ce point là, le groupe Eiffage suit un vaste mouvement structurel sur le re positionnement du marché et le maire de Périgueux suit Eiffage, en espérant lutter contre le déclin de Périgueux.

Le rôle de la Communauté d’Agglomération Périgourdine

Son absence est au service de son inutilité. La CAP aurait normalement son mot à dire. Le principe d’intercommunalité voudrait une concentration des compétences favorisant une cohérence urbaine, commerciale et économique. Dans ce but, la CAP devrait s’être dotée de documents de planification intercommunale, permettant de gérer économiquement et rationnellement le développement du bassin de vie.

Mais c’est bien trop demander à nos braves barons locaux, eux qui n’arrivent même pas depuis plus de 10 ans à constituer un périmètre cohérent pour l’intercommunalité. Car l’anarchie régnante au sein de la CAP démontre le contraire. Par exemple, nos joyeux cumulards n’ont jamais réussi à établir le moindre schéma directeur commercial et économique. De même, ils n’ont jamais été en mesure de produire un Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) pourtant exigé par la loi.

Le commerce et l’urbanisme n’ont jamais fait l’objet d’un intérêt intercommunal, chaque maire préférant continuer sa tambouille en solitaire avec les résultats que l’on observe aujourd’hui  ((Dernier exemple la CDAC de Leclerc et le recours de Périgueux ou encore le cavalier seul de Coulounieix-Chamiers à la Petite Borie)). Mais comme il fallait bien trouver quelque chose à vendre aux habitants pour justifier l’intercommunalité, c’est le Plan de Déplacements Urbains qui fait office de légitimation. Ce PDU est un cache misère qui soulève l’enthousiasme, il sera bien tard lors des bilans venus de démonter le stratagème.

Un développement commercial et urbain anarchique et couteux, mais avec des couloirs de bus et des TER en pagaille. Il fallait bien 10 ans de travail et de querelles pour en arriver là.

Donc, pour notre projet commercial du parking Montaigne, (comme tant d’autres choses), l’intercommunalité ne sert strictement à rien parce qu’elle refuse d’exercer ses compétences. Tant que les élus locaux bloqueront cet EPCI au profit de leurs intérêts personnels, la CAP ne servira qu’à distribuer des sacs jaunes. Le principal étant que les habitants croient qu’il s’agit là d’un projet ambitieux et pharaonique; c’est bien parti.

Le jeu de rôle du législateur

Maintenant que la quasi-totalité des entrées de ville de France sont identiques, laides et formatées, le législateur déplore la catastrophe qu’il avait lui-même promu depuis les années 60.

Haro sur la loi « Royer » de 1973 ((Loi du 27 décembre 1973 d’orientation du commerce et de l’artisanat)) qui a tant permis le bétonnage et l’urbanisme sauvage des périphéries. Ainsi va la tendance comme le montre le volontariste rapport Charié sur l’urbanisme commercial ((Rapport Charié sur l’urbanisme commercial, mars 2009)) qui fait référence depuis 2009.

Un rapport « yaka faucon » dans la pure tradition parlementaire française, alors que dans le même temps, la LME d’août 2008 ((Loi de Modernisation de l’Economie du 04 août 2008)) assouplissait encore les règles d’urbanisme commercial (CDAC).

Plus vraisemblablement, maintenant que les marchés en périphérie urbaine sont de moins en moins rentables et de plus en plus saturés, comme par hasard, le législateur se montre de plus en plus favorable à l’investissement dans les centres-villes.

Au nom bien sur d’un meilleur « vivre ensemble » et d’une politique urbaine maîtrisée.

N’en doutons pas.

Les centres-villes comme nouveaux hypermarchés

Si on récapitule, pendant 50 ans, les pouvoirs publics ont volontairement ou non permis la défiguration des paysages français, leur uniformisation, l’étalement urbain, le recul des terres agricoles, etc.

Qui plus est, le maillage routier et autoroutier a largement été organisé autour des ensembles commerciaux, au point qu’aujourd’hui, topologie et cartographie sont organisées autour des enseignes.
La nature des marchés financiers faisant bien les choses, cette politique est aujourd’hui remise en cause pour des motifs louables (sociaux, urbains, environnementaux…) et parallèle à une modification structurelle des intérêts commerciaux.

Comme la politique et la police, le commerce se veut de « proximité » pour être à la mode. Les périgourdins seront donc bientôt « dans le vent » avec leur centre commercial Montaigne et leurs marques comme-dans-les-grandes-villes.

C’est donc à ce nouvel ensemble de commerces que l’on confie aujourd’hui la tâche de sortir Périgueux de son déclin commercial. C’est en somme une mission que le politique confie au commerçant. Car précisément, la politique en matière d’urbanisme commercial a été si asymétrique et dévastatrice qu’aujourd’hui, il n’y a que le commerce pour rattraper les erreurs du commerce.

Et John Rambo, prix nobel de la paix, s’associe de tout cœur à Goldman Sachs pour réguler les dérives de la finance mondiale…