Centre commercial Montaigne: décryptage d’une manipulation

Peut-être que cette annonce de relance du projet de complexe commercial sur la place Montaigne vous a étonné. Dans son article (04/02/12), Sud Ouest relaie quelques déclarations sur l’Assistant à Maîtrise d’Ouvrage, sur la volonté de choisir un promoteur en 2012, mais rien de plus.

On ne comprend pas très bien, vu que le maire, depuis deux ans maintenant, a martelé sa volonté de concertation, de prudence, autrement dit que le projet n’était en rien décidé et restait à l’état d’évaluation.

Et là boum ! On fait le projet place Montaigne.

Ce que Sud Ouest glisse, pour expliquer ce qui semble être un retournement de situation est le passage suivant :

La ville avait déjà commandé une étude commerciale qui avait été présentée en mai 2011 : elle confirmait que l’offre commerciale du centre-ville se fragilisait d’année en année. Et préconisait justement la création d’un centre commercial de centre-ville !

Pour bien comprendre l’argumentaire de la mairie, voici son communiqué de presse en intégralité :

Les conclusions de l’étude menée par AID ont révélé en mai 2011 que l’offre commerciale du centre-ville se fragilise au fil des années. Pour éviter que la situation ne s’aggrave, l’agence a préconisé la création d’un événement commercial, avantageux pour tout le centre-ville, créant un offre immobilière attractive pour des enseignes majeures. La place Montaigne s’est naturellement imposée comme le lieu idéal pour la mise en place d’un tel projet.

La Ville souhaite donc s’engager dans la création de nouveaux locaux commerciaux répondant aux besoins identifiés (superficie, loyer) et évitant de renvoyer vers la périphérie les porteurs de projet qui ne trouvent pas d’emplacement sur Périgueux.

Appréciez le « La ville souhaite donc »… C’est la place Montaigne qui s’est imposée ou plutôt Eiffage à tout hasard ?

On récapitule. En décembre 2010, le maire de Périgueux se fait voter le pouvoir de déclasser le domaine public pour le vendre. Mais il n’est sur de rien, car il attend les résultats de l’étude commandée à la CAP et livrée 4 mois après en avril 2011.

Pure coïncidence, la CAP appelle de ses vœux le projet d’Eiffage

Coup de bol, l’étude de la CAP confirme l’opportunité de faire un complexe commercial à Périgueux. La voici en intégralité aussi.

Côté argumentaire, c’est simple. Ils ont « pris contact avec les enseignes commerciales que l’on trouve habituellement en centres-villes » et elles confirment. Un « manque d’offre de locaux commerciaux » dont la surface est supérieure à 300 m². Oh flûte dit l’étude, car ces (grands) locaux « peuvent constituer des locomotives pour le petit commerce de centre ville ».

Autrement dit, certaines enseignes (mais qui ?) déplorent l’absence de surfaces commerciales (> 300m²), qui pourraient, peut-être, s’il y en avait, aider par un phénomène de ricochet les petits commerces existants.

Et vous pouvez chercher sur les 36 pages de l’étude, c’est la seule solution apportée à un diagnostic décliniste, et surtout la seule justification officielle du projet Montaigne/Eiffage.

Et alors tout ça tombe très très bien parce qu’il se trouve que justement, Eiffage a un projet de centre commercial de ce type. Oh ben ça alors, pour de la chance, c’est de la chance !

Et toi, consommateur, citoyen et électeur, tu es censé conclure. « Ah ouais c’est ça qu’il faut pour Périgueux!« .

Ceci n’est en rien une tentative de manipulation grossière, issue d’un vil opportunisme affairiste qui a transformé un projet de charte commerciale de toute l’agglomération en plaidoyer pour le projet commercial d’Eiffage au centre de Périgueux.

Non vraiment, ça n’a rien à voir.

Revoilà le centre commercial de la place Montaigne

Le 14 décembre 2010, le maire de Périgueux s’était fait voter les « pleins pouvoirs » pour déclasser la place Montaigne (3 000 m²). Domaine public appartenant à la Nation et protégé par la Constitution, la place Montaigne devait faire l’objet d’une procédure de déclassement afin qu’à sa demande, le promoteur Eiffage puisse en devenir propriétaire.

La privatisation de la place Montaigne était la condition posée par Eiffage pour y construire en retour un bâtiment commercial de 10 000 m². Côté communication pour faire avaler la pilule, le maire de Périgueux avait fait réaliser une plaquette promotionnelle par la CAP intitulée « Charte commerciale de l’agglomération périgourdine » (avril 2011).

L’enquête publique, préalable à toute procédure de déclassement, devait avoir lieu au printemps 2011. In fine, la mairie s’est aperçue à temps que cette procédure serait illégale. L’action fallacieuse entreprise par la municipalité aurait explosé en vol devant le Tribunal Administratif. Le maire ne pouvait se le permettre. On ne viole pas la Constitution avec quelques arguties.

place-montaigne-perigueux-eiffage

L’aveu d’avoir toujours voulu faire le projet

C’est après un long silence que le projet réapparaît aujourd’hui. La mairie annonce vouloir mandater un Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) pour mener l’affaire. Mission lui sera confiée de respecter le planning d’attribution du projet à un promoteur courant 2012. Aucune mention n’est faite de la vente ou non de la place Montaigne, qui pourrait se muer en bail emphytéotique, moins contraignant et fait pour contourner la législation sur la domanialité publique.

Confier le projet à un AMO est intéressant à plus d’un titre pour la mairie de Périgueux. Elle fait entrer dans la partie des professionnels. Car en interne, le projet avait été mal géré et ce au moins sur trois niveau prépondérants. Mais d’un autre côté, le maire devra reconnaitre qu’il a menti.

Car mandater un AMO pour désigner le futur constructeur du centre commercial signifie que la réalisation du projet est déjà décidée. C’est nouveau. Jusque là le maire avait dit  le contraire. Le 11 mai 2011, sur France 3 Périgord, le maire de Périgueux était prudent:

« Le travail n’est pas abouti, loin s’en faut, les décisions ne sont pas prises, donc nous sommes en train, dans une réflexion, de vérifier, s’il faut faire, s’il ne faut pas faire, et s’il faut faire, comment il faut faire ».

Or l’étude de la CAP est datée du mois d’avril 2011. Or après lecture de cette étude, le maire prétendait n’avoir pris aucune décision. Donc entre le 11 mai 2011, (où il ne savait pas mais l’étude en mains), et le 19 janvier 2012, (où il sait avec toujours l’étude en mains), que s’est-il passé ?

Rien ne s’est passé de concret depuis 8 mois. Mais voilà que le maire a décidé aujourd’hui qu’il « fallait faire ». Aucun élément nouveau. Pourtant le maire annonce sa décision de désigner rapidement le futur constructeur du projet. En décembre 2010, le projet était présenté comme très hypothétique, incertain. La procédure de déclassement était présentée comme « mineure » en passant.

Et là on découvre que le projet est décidé, comme ça.

Attribuer à Eiffage la place Montaigne sans marché public (obligatoire donc bidon)

Durant le conseil municipal du 14 décembre 2010, Michel Moyrand avait commis une erreur lourde. En annonçant publiquement que la place Montaigne serait attribuée nommément à Eiffage il annonçait déjà un partialité illicite dans l’attribution du marché.

En avouant qu’il comptait vendre l’espace public à la demande du promoteur immobilier, il fournissait la preuve que le marché public serait faussé et donc illégal. Le délit de favoritisme aurait plombé toute la procédure d’attribution.

Et ce d’autant qu’Eiffage est bien placé pour remporter le marché de travaux de la nouvelle mairie rue Wilson. Ca commence à faire beaucoup.

Promouvoir une procédure de déclassement illégale, à Périgueux, « on prend »

Le motif sur lequel la procédure de déclassement allait s’adosser était mort dans l’œuf. Prétendre que le parking serait désaffecté de l’usage public est une condition du déclassement. Mais que cet abandon de l’usage public soit la conséquence d’une fermeture volontaire  du parking par la mairie serait troublant. A fortiori au motif de travaux pour conforter la pérennité dudit parking.

En résumé, la mairie allait faire des travaux pour sécuriser le parking. Donc elle le fermait à l’usage du public. Donc il pouvait être déclassé. Donc il pouvait être vendu. Des arguments de déclassement intenables devant n’importe quelle juridiction publique.

Faire oublier les erreurs de communication auprès des commerçants

Michel Moyrand avait jeté le trouble chez les commerçants en faisant de certains ses « favoris ». Untel était informé, untel ne l’était pas. La visite du centre commercial de Poitiers n’avait rien arrangé. Il suffisait de prendre en contre exemple le centre commercial d’Angoulême (Champs de Mars), déserté par le public et les commerçants (dont certains ont fait faillite).

Vendre des rêves de prospérité dans ces conditions s’avéra délicat.

Et ce même si Michel Moyrand a fait bricolé par la CAP une étude marketing sur l’opportunité de son projet d’équipement commercial. Ce document n’a jamais été crédible, il ne le sera jamais.

Le maire relance avec prudence

La municipalité semble donc soucieuse de repartir sur des bases plus saines afin de donner un nouveau souffle au projet de bétonner la place Montaigne. Mandater un AMO permettra deux choses :

  • Apporter du professionnalisme et donc de la crédibilité à l’opération envasée dans des promesses de futurs délits publics
  • Enrober les décisions municipales d’impartialité via un intermédiaire théoriquement neutre (ce qui est faux autant le savoir avant)

A quand les vraies questions ?

Vendre ou louer pour 90 ans un domaine public, vaste, central, en face du palais de justice, n’est pas neutre. C’est une décision lourde de conséquences, symboliques, urbaines, commerciales, etc.

L’implantation du complexe commercial en bas des boulevards avec le cinéma a entraîné un déséquilibre urbain qui n’avait pas été anticipé. Ce qui a été amené en bas a été prélevé en haut, d’où une certaine désertification de la partie haute des boulevards.

Placer le coup intermédiaire de « repeindre » le square Daumesnil était sûrement dans cette optique. Il permet d’anticiper les critiques sur l’absence de traitement global des boulevards.

Mais on n’a toujours pas parlé de ces boulevards dans leur ensemble. Ils ont été construits et façonnés depuis le XVIII° siècle jusqu’à être considérés comme un tout au XIX° siècle, pour apporter de l’air frais à la vieille ville. D’où les plantations de centaines d’arbres à l’époque.

Il furent une fierté pour les périgourdins. Une partie est classée aux monuments historiques ((D’où l’obligation faite au maire d’abandonner son idée de raser les arbres des allées Tourny pour implanter une gare de bus)).

Au-delà de l’aspect technique de cordon sanitaire, les boulevards sont constitués de places qui sont des espaces publics voulus par les périgourdins. Depuis 200 ans, ils y ont mis une partie de leur histoire, avec les statues de Bugeaud, de Daumesnil, de Michel Montaigne et de Fenelon.

On ne peut pas aujourd’hui raturer cette histoire d’un coup de crayon au seul motif d’un projet de relance très incertain du commerce périgourdin. Traiter le problème des boulevards par petits bouts, en fonction des intérêts personnels du moment, est une erreur grave.

Le fait que ce bâtiment commercial écrasera par sa hauteur le palais de justice à quelques mètres ne peut pas être ignoré. C’est un message lourd de sens, qu’on le veuille ou non.

Comprendre l’histoire de la ville, considérer son urbanisme, respecter ses domaines publics, peuvent sembler des préalables prudents. Rien à foutre dit le maire. Eiffage veut acheter la place Montaigne pour poser une bouse en béton, pas de problème, on déclasse.

La décision de vendre le domaine public doit revenir aux périgourdins, pas à un promoteur immobilier. Ce complexe commercial n’était pas au programme du candidat Michel Moyrand. Il n’a pas été élu pour ça. Aussi devrait-il s’agir d’une décision directe de tous les périgourdins et non d’un seul homme.

L’aventure c’est l’aventure

Pour le hérisson, l’aventure, c’est de continuer à traverser la rue et d’éviter les pneus meurtriers ; pour l’oiseau au printemps, l’aventure, c’est d’aller chercher son petit ver du matin à potron-minet, non loin du chat qui dort… Pour le commerçant traditionnel, l’aventure, c’est de survivre à la vindicte des élus mal comprenants.

« Si vous n’en voulez pas, on ne fera RIEN ! »

Bouhhh ! Les vilains nuls qui ne veulent pas comprendre à quel point un centre commercial est une idée formidable! Heureusement, certains l’ont compris. En tout cas, un. Ironie du sort, c’est celui à qui la municipalité précédente a aplani le terrain pour lui permettre de gérer 1 800 m² de surface de vente (enfin à ses parents).

Lui aurait on assuré qu’il n’y aura pas d’activité concurrente prévue dans le superbe bateau commercial ? Le pauvre, il a confiance… comme si l’on pouvait avoir un poids quelconque sur les décisions que prendra l’investisseur…

« Si vous n’en voulez pas, dit le maire, je fais un jardin avec des bancs ». Enfin une bonne idée ! Penser aux Périgourdins, aux familles, aux enfants, créer un lieu de convivialité, redonner à Périgueux une ambiance méditerranéenne, « avec des bancs » quelle gentille attention. Mais voilà, c’est une boutade, c’est comme une menace ! Ce qui donne à penser que le bien être des Périgourdin pèse bien peu face à un investissement juteux.

« Mais qu’est-ce que vous voulez ? »

Personne n’a pu répondre à la question pour la bonne raison qu’on ne nous l’a pas posée !!! Eh oui, l’objectif de la réunion était de présenter une étude « provisoire », censée démontrer l’état du commerce de l’agglomération et en particulier celui de Périgueux.

En fait, on s’est vite aperçu que la démonstration classique « en entonnoir » visait à démontrer à quel point le projet de centre commercial était incontournable pour éviter la catastrophe. C’est une « locomotive » qu’il nous faut pour « redorer l’image de Périgueux », bande d’abrutis (ça, c’était en filigrane).

« Rien ne se fait à Périgueux »

C’est ce que notre Sénateur-Président a retenu de son passage dans les commerces Périgourdins. Car il fait ses courses à Périgueux, lui (sa femme, elle, va à Bordeaux, elle l’a même dit à un commerçant de chez nous…).

Dans ces commerces, on lui aurait déclaré méchamment : « vous ne faites rien pour le commerce ». Il en déduit que « rien » veut dire : vous ne construisez pas de centre commercial.

Alors que pour moi (et pour vous ?) « rien » veut dire : diminution des places de parkings, pas assez d’animation, trottoir en mauvais état, pas de communication sur la vie à Périgueux, pas d’investissement structurant, pas de signalisation, de politique commerciale active comme aider à la rénovation des boutiques, à l’accès aux handicapés, à la circulation en mode doux, au fleurissement, pas de bancs (ça c’est pour M. MOYRAND)…

Comme quoi, on n’a pas la même manière de comprendre ce qu’on nous dit.

« Le tourisme ne fait pas partie du problème ! »

Ah bon ? Première nouvelle. Les touristes ne contribuent pas au chiffre d’affaires du commerce. Je suis témoin (et rapporteuse) et je ne suis pas seule à avoir entendu cette énormité. Alors comme ça n’était pas important, on ne l’a pas étudié. Voilà voilà.

Pour certains commerces, ça atteint près de 50 % du CA (entre les résidants secondaires et les touristes)… Mais ça n’a pas d’importance… mouimouimoui.

Faire disparaître un parking, oublier d’aménager les abords de la Cathédrale, de refaire la montée du Greffe, de créer un véritable espace toilettes… A quoi bon puisque les touristes ne sont pas importants pour le commerce.

« Le niveau de vie des ménages ? On sait… »

Petit rafraîchissement de mémoire façon INSEE dernières Lot et Garonne et Dordogne, départements sinistrés[.pdf]:

En 2008, la moitié de la population de la Dordogne vit dans un ménage qui déclare un revenu fiscal par unité de consommation inférieur à 17 755 euros. Ce niveau médian de revenu annuel est inférieur aux moyennes françaises (18 368 euros).En 2008, près de 16 % de la population (14 % en 2006) de la Dordogne vit sous le seuil de pauvreté. La pauvreté affecte les catégories de personnes les plus vulnérables : jeunes, personnes seules, familles monoparentales, personnes âgées. A Périgueux, 47 % des ménages comptent 1 seule personne…

« On est au courant de la crise » (qui ne va pas s’améliorer), de l’augmentation des loyers et des charges (qui représentent 30 % minimum des dépenses), de l’endettement (qui va bon train, merci le crédit revolving) ; « oui on sait, mais vous ne vous rendez pas compte de l’importance des marques dans la vie des gens !!! »

Et puis malgré tout le pouvoir d’achat augmente. Oui sans doute sauf que les dépenses en téléphone et Internet ont tout boulotté.

« Il faut favoriser la proximité ! »

Eh oui, le prix de l’essence bat tous les records et ça ne va pas s’arranger. Donc, développons le commerce en centre ville pour les Périgourdins… et les habitants de la périphérie. Euh, vous avez compris l’astuce ? Moi pas.

Je cherche encore… Viendront peut être à pieds nos consommateurs de la Périphérie ?

« Pas de panique on maîtrise ! »

Le centre commercial n’est viable que si l’on maîtrise le développement en périphérie… On y a pensé : on a préparé une charte ! On est sauvés ! (Me fait penser au sketch de Fernant Raynaud qui survole une ligne de chemin de fer et n’a pas pensé au tunnel)… Pas tout à fait.

D’abord parce qu’on a bien à la louche 15 000m² de projets validés de bétonnage en vue (Les grandes enseignes et les élus sont soulagés…), ensuite par ce que cette fameuse charte n’est pas opposable au tiers (confirmé par M. BERIT DEBAT) et parce que ce ne pourra être opposable que dans quelques années…

Ils n’étaient pas tous là, ils ne sont pas venus…

Eh bien oui, il y avait peu de commerçants. Finalement, ils avaient compris mieux que nous que cette soirée n’aboutirait à rien. Un boycott en quelque sorte.

Ou la simple expression du découragement d’être toujours pris pour des Dodo. Vous savez, les dodos, ces dindons bizarres des îles Castareignes disparus bêtement par manque d’intérêt et l’introduction de prédateurs sur leur territoire…

« Sauvez une espèce en voie de disparition : adoptez un petit commerçant ! »

(à la manière de Cabu)

AID Observatoire sur le commerce: au bonheur d’Eiffage

On vient de lire l’étude préparatoire à une charte commerciale pour la communauté d’agglomération périgourdine. Un grand merci à la société AID Observatoire. Merci on a bien rigolé.

Avec ce document l’adage se confirme encore : « la conviction est inversement proportionnelle à la compétence ».

Sur 36 pages, 18 sont consacrées à la promotion du projet Eiffage d’acheter la place Montaigne et ses 13 000 m² pour y construire un complexe commercial. Chaque argument avancé est comme par hasard issu des éléments de langage du maire de Périgueux pour satisfaire son ami promoteur immobilier.

En réalité l’étude semble avoir été réécrite par les services de communication de la ville de Périgueux en concertation avec la CAP. Ce document est une fausse analyse, manipulé dans le texte pour donner l’illusion que le projet Montaigne/Eiffage est la conclusion d’un travail objectif. Rien de plus faux nous allons le voir.

Globalement l’idée est simple. Maintenant qu’on a bien pourri les entrées de villes et déséquilibré le commerce par laxisme politique (et intérêts juteux parfois), on va faire pareil en centre ville.

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Un diagnostic écrit sur un coin de table de PMU

Il n’y a donc aucune étude de chalandise. Rien. Aucune projection, d’audit de marché, d’évaluation chiffrée du potentiel. Non AID se contente d’arguments de comptoirs ne s’appuyant sur rien de sérieux. Du vent, de la spéculation et des fantasmes, fantasmes injectés par le maire de Périgueux.

Voilà les arguments, commençons par le diagnostic façon Bar de la Truffe un samedi matin.

  • Un commerce de centre ville fragilisé. [17% de part de marché de l’agglo contre une hypothétique moyenne de 23%, mais où ?]
  • Une activité périphérique qui concurrence le commerce de centre ville. [Cette conclusion a nécessité une énorme puissance d’analyse, respect].
  • Analyse quantitative, il reste quelques commerces ouverts : 88%. [Aucune donnée qualitative sur l’état de ces commerces, trop compliqué].
  • La partie Nord du centre ville patine par rapport au Sud (prépare le terrain pour Eiffage).
  • Depuis 12 ans, les enseignes nationales gagnent du terrain sur les indépendants. [Et donc malgré les faibles surfaces des commerces, tiens tiens].
  • « Les contacts pris avec les enseignes commerciales » confirment. Il faudrait plus de locaux. Qui, combien, comment, on ne sait pas. Il fallait juste caser un des éléments de langage du maire de Périgueux répétés depuis le début d l’année 2010.

Pour AID Observatoire, seule solution possible: le projet Eiffage

Maintenant qu’AID a répété mot pour mot ce qui était probablement demandé par la mairie de Périgueux, passons aux préconisations : vendre la place Montaigne à Eiffage pour construire son joujou. Mais comme ils ne peuvent le dire ainsi, pseudo arguments en vue…

« Renforcer le rayonnement commercial », « rôle de principal commercial », « répartition équilibrée du commerce », bla bla bla.

Tiens, c’est marrant, pareil que le maire de Périgueux le 09 janvier 2010 :

Je pense bien entendu à la transformation du parking de surface Montaigne en un lieu commercial attractif qui fera rayonner Périgueux et tous les commerces déjà existants bien au-delà de son cercle habituel

Pour ce qui est de la rhétorique employée depuis le début de cette opération marketing, cf. Les enseignements du Champ de Mars à Angoulême.

L’étude AID Observatoire est-elle réécrite et donc falsifiée ?

Et là attention lecteur, c’est la faille dans l’étude d’AID Observatoire :

« Associé au patrimoine, il confère à notre agglomération sa personnalité et son image valorisante »

C’est un bureau d’étude de Villeurbane  qui a écrit « notre agglomération » ou bien l’étude a-t-elle réécrite après coup ?

Le réflexe identitaire (périgourdin en l’occurrence) concrétisé dans l’emploi d’un possessif, pour un villeurbanais ou une villeurbanaise, est plus qu’improbable.

Qui plus est, un bureau d’études, du département du Rhône ou d’ailleurs, n’est pas coutumier de ce type d’identification de par son rôle, sa méthode et sa neutralité supposée.

Qui a écrit le chapitre « Pourquoi le renforcement de l’offre commerciale du centre ville de Périgueux est il nécessaire ? ». Est-ce AID Observatoire qui en porte la responsabilité ou bien les scribes de la mairie ?

En réalité cette pseudo étude est un condensé des arguments avancés par le maire de Périgueux avant qu’elle ne débute. A commencer par l’idée qu’il faut une « locomotive de centre ville », correspondant comme par hasard à « l’opportunité de requalification de la place Montaigne ».

Conclusions

Cette étude évite méthodiquement toute analyse commerciale pertinente et toute forme d’étude de viabilité quantifiée. Elle n’avait pas pour objectif au départ d’analyser le projet Eiffage/Montaigne. Et elle ne le fait pas. C’est la mairie qui se charge de faire passer ses idées au travers de ce document.

Et pour un maximum d’enfumage, des parties ont manifestement été réécrites directement par la collectivité locale en fonction de ses intérêts, et soyons clairs, des intérêts du groupe Eiffage.

Clairement, cette opération de marketing politique présente une analyse falsifiée de la situation dans le seul objectif de faire croire à la justification du projet Eiffage/Montaigne.

Le pire c’est que ce montage grotesque devrait fonctionner sur le même modèle que « Vu à la TV », misant sur la crédulité des populations face à la parole d’un pseudo expert.

Michel Moyrand, mon cher Michel, tu nous prends vraiment pour des buses. Mais tu sais quoi? Je crois que ça marche. C’est toi qui as raison.

Périgueux son parking Montaigne et son urbanisme commercial

Après quelques sorties périscopiques, le projet de centre commercial de Périgueux sur l’actuel emplacement du parking Montaigne a replongé. 12 000 m², 3 niveaux, 120 mètres de façade, bref, un sous-marin de première classe censé attirer les franchises et les enseignes comme des mouches dans un pot de miel.

Le miel étant bien entendu l’avidité consumériste des périgourdins, lassés d’aller à Bordeaux le samedi après-midi faire leurs emplettes.

Aux dernières nouvelles, les élus, consciencieux, visitaient un bâtiment commercial du même tonneau à Poitiers. Comme si le groupe Eiffage, porteur du programme, avait lancé les Etudes d’Avant Projet sans l’aval du maire, indécis jusqu’à tâter le terrain poitevin.

Douce présentation, puisque le maire, en janvier 2010, annonçait déjà fermement la couleur ((Discours de Michel Moyrand lors de la cérémonie des vœux aux personnalités et à la population au Théâtre de Périgueux – 09 janvier 2010)) :

Qu’ils se rassurent, Périgueux, bouge et va rattraper durant les dix prochaines années son préjudiciable retard. Je pense bien entendu à la transformation du parking de surface Montaigne en un lieu commercial attractif qui fera rayonner Périgueux et tous les commerces déjà existants bien au-delà de son cercle habituel…

Bref, il faudrait être bien crétin pour passer à côté d’une telle opportunité en matière d’urbanisme commercial : car c’est l’ensemble des 850 commerçants périgourdins que ce bâtiment fera rayonner par delà les frontières, peu importe de savoir lesquelles.

Comment le France est devenue moche

C’est sur ces enjeux que nous revenons ici. Pourquoi le groupe Eiffage veut-il se lancer dans ce projet ? Pourquoi le maire saute sur l’occasion avant même d’avoir consulté quiconque ou vu le moindre plan ? Peut-on consulter une étude d’impact de ce projet?

Ce projet s’inscrit-il dans un schéma de cohérence territoriale ? Répond-il d’une analyse des besoins de la population ? S’accorde-t-il avec le plan d’urbanisme commercial de la communauté d’agglomération ?

Qu’en est-il de l’architecture et de l’inscription de ce projet dans un secteur protégé de la ville?

Avant de pousser plus loin et parce que c’est très lié à notre projet de centre-ville, on pourra lire cet article de Télérama Comment la France est devenue moche, dont le chapeau est simple :

Echangeurs, lotissements, zones commerciales, alignements de ronds-points… Depuis les années 60, la ville s’est mise à dévorer la campagne. Une fatalité ? Non : le résultat de choix politiques et économiques. Historique illustré de ces métastases périurbaines.

Ce n’est pourtant pas faute d’interpellations depuis longue date de la part des professionnels de l’urbanisme (SFU, CNOA, FFP), qui, récemment encore en 2007, (Pour une réforme de l’urbanisme commercial en France) ((Pour une réforme de l’urbanisme commercial en France)), appelaient à davantage de raison.

Le contexte économique général

La consommation des ménages n’a pas baissé en 2009 (+0.8%) ((Les commerces en France – Avril 2010, CBRE)). La crise a cependant fait glisser les achats « coups de cœur » vers des achats de raison. Le e-commerce poursuit une croissance structurelle avec un CA en augmentation de + 26%.

Mais les zones de chalandises sont de plus en plus concurrentielles, car l’augmentation du parc d’immobilier commercial est plus forte que celles du pouvoir d’achat et de la consommation. Résultat, une baisse du chiffre d’affaire au m² en France, doublée d’une baisse de la fréquentation (-3.7%) des centres commerciaux.

La crise n’a rien arrangé en 2009, puisque la baisse du chiffre d’affaire des enseignes de périphérie (-2.6%) est plus forte que celle des centres-villes (-1.5%). La rentabilité au m² diminue, alors qu’en 2010, 80% des surfaces en projet concernent des périphéries (5.9 millions de m²).

Plus précisément, c’est dans les périphéries urbaines que l’expansion est la plus forte. Rien qu’entre 1992 et 2006 la surface de vente totale du commerce de détail a augmenté de 50%. Du coup, les enseignes resserrent leurs critères pour investir dans les meilleurs « flux » dits « prime » et « n°1 ».

Sans surprise, les centres-villes sont donc privilégiés aujourd’hui. Mais ils demeurent les plus difficiles à conquérir.

Les règles d’urbanisme y sont plus restrictives (ex. secteur sauvegardé) que dans des communes comme Trélissac, Marsac ou Boulazac, assez moches en soi pour les pourrir à qui mieux mieux comme c’est le cas depuis 20 ans.

Mais attention, si les « grands » centres-villes sont très prisés, en revanche, les villes de moins de 50 000 habitants ont plus de difficultés. Beaucoup connaissent un déclin de l’activité commerciale et une augmentation du taux de vacance des boutiques. C’est vraisemblablement le cas de Périgueux ou presque.

Normal, la communauté d’agglomération s’emploi corps et âme depuis des années à flinguer le centre-ville au profit de ces fameuses périphéries urbaines ; quand la CAP veut, elle peut (des fois).

Les intérêts de Moyrand et du groupe Eiffage

Lente mais structurelle désertification commerciale des petits centres-villes au profit des grandes braderies périphériques, voilà notre situation. On comprend donc, dans le contexte décrit plus haut, l’intérêt d’Eiffage à promouvoir ce commerce de détail plutôt que rénover un parking de surface qui ne rapporte que si peu. Les grands business périphériques n’ont plus la côte, qu’à cela ne tienne, il reste les centres-villes.

Pour le maire l’opportunité est conjointe. Profitant de l’intérêt financier des grands groupes, il entend augmenter la consommation intra-muros. Dans ce lot, il y aura une faible probabilité pour que l’attraction générée par de grandes enseignes profite également aux petits commerçants locaux.

Depuis 50 ans, les pouvoirs publics ont répondu à l’attente de consommation des français par un laxisme surhumain en laissant pourrir jusqu’à l’os les entrées de villes (ex. Marsac, Boulazac, Trélissac, etc.) Aujourd’hui, alors que les intérêts financiers basculent et s’échappent des périphéries, les maires invitent ces mêmes acteurs à s’occuper de leurs centres-villes.

Ca, c’est le contexte global dans lequel le maire de Périgueux accueille si favorablement le projet du groupe Eiffage. Attention, le passionné de meuble en kit (indémontable) serait déçu en croyant avoir ce service près de chez lui. La zone de chalandise minimum est de 1 million d’habitants pour Ikea qui consomme à lui seul 30 000m². Elle sera de 100 000 pour une grande enseigne de vêtements ou de bricolage, 50 000 pour un hypermarché, chaussures ou loisirs et 10 000 pour un hard discount, optique, sandwicherie.

Pour conclure ce point là, le groupe Eiffage suit un vaste mouvement structurel sur le re positionnement du marché et le maire de Périgueux suit Eiffage, en espérant lutter contre le déclin de Périgueux.

Le rôle de la Communauté d’Agglomération Périgourdine

Son absence est au service de son inutilité. La CAP aurait normalement son mot à dire. Le principe d’intercommunalité voudrait une concentration des compétences favorisant une cohérence urbaine, commerciale et économique. Dans ce but, la CAP devrait s’être dotée de documents de planification intercommunale, permettant de gérer économiquement et rationnellement le développement du bassin de vie.

Mais c’est bien trop demander à nos braves barons locaux, eux qui n’arrivent même pas depuis plus de 10 ans à constituer un périmètre cohérent pour l’intercommunalité. Car l’anarchie régnante au sein de la CAP démontre le contraire. Par exemple, nos joyeux cumulards n’ont jamais réussi à établir le moindre schéma directeur commercial et économique. De même, ils n’ont jamais été en mesure de produire un Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) pourtant exigé par la loi.

Le commerce et l’urbanisme n’ont jamais fait l’objet d’un intérêt intercommunal, chaque maire préférant continuer sa tambouille en solitaire avec les résultats que l’on observe aujourd’hui  ((Dernier exemple la CDAC de Leclerc et le recours de Périgueux ou encore le cavalier seul de Coulounieix-Chamiers à la Petite Borie)). Mais comme il fallait bien trouver quelque chose à vendre aux habitants pour justifier l’intercommunalité, c’est le Plan de Déplacements Urbains qui fait office de légitimation. Ce PDU est un cache misère qui soulève l’enthousiasme, il sera bien tard lors des bilans venus de démonter le stratagème.

Un développement commercial et urbain anarchique et couteux, mais avec des couloirs de bus et des TER en pagaille. Il fallait bien 10 ans de travail et de querelles pour en arriver là.

Donc, pour notre projet commercial du parking Montaigne, (comme tant d’autres choses), l’intercommunalité ne sert strictement à rien parce qu’elle refuse d’exercer ses compétences. Tant que les élus locaux bloqueront cet EPCI au profit de leurs intérêts personnels, la CAP ne servira qu’à distribuer des sacs jaunes. Le principal étant que les habitants croient qu’il s’agit là d’un projet ambitieux et pharaonique; c’est bien parti.

Le jeu de rôle du législateur

Maintenant que la quasi-totalité des entrées de ville de France sont identiques, laides et formatées, le législateur déplore la catastrophe qu’il avait lui-même promu depuis les années 60.

Haro sur la loi « Royer » de 1973 ((Loi du 27 décembre 1973 d’orientation du commerce et de l’artisanat)) qui a tant permis le bétonnage et l’urbanisme sauvage des périphéries. Ainsi va la tendance comme le montre le volontariste rapport Charié sur l’urbanisme commercial ((Rapport Charié sur l’urbanisme commercial, mars 2009)) qui fait référence depuis 2009.

Un rapport « yaka faucon » dans la pure tradition parlementaire française, alors que dans le même temps, la LME d’août 2008 ((Loi de Modernisation de l’Economie du 04 août 2008)) assouplissait encore les règles d’urbanisme commercial (CDAC).

Plus vraisemblablement, maintenant que les marchés en périphérie urbaine sont de moins en moins rentables et de plus en plus saturés, comme par hasard, le législateur se montre de plus en plus favorable à l’investissement dans les centres-villes.

Au nom bien sur d’un meilleur « vivre ensemble » et d’une politique urbaine maîtrisée.

N’en doutons pas.

Les centres-villes comme nouveaux hypermarchés

Si on récapitule, pendant 50 ans, les pouvoirs publics ont volontairement ou non permis la défiguration des paysages français, leur uniformisation, l’étalement urbain, le recul des terres agricoles, etc.

Qui plus est, le maillage routier et autoroutier a largement été organisé autour des ensembles commerciaux, au point qu’aujourd’hui, topologie et cartographie sont organisées autour des enseignes.
La nature des marchés financiers faisant bien les choses, cette politique est aujourd’hui remise en cause pour des motifs louables (sociaux, urbains, environnementaux…) et parallèle à une modification structurelle des intérêts commerciaux.

Comme la politique et la police, le commerce se veut de « proximité » pour être à la mode. Les périgourdins seront donc bientôt « dans le vent » avec leur centre commercial Montaigne et leurs marques comme-dans-les-grandes-villes.

C’est donc à ce nouvel ensemble de commerces que l’on confie aujourd’hui la tâche de sortir Périgueux de son déclin commercial. C’est en somme une mission que le politique confie au commerçant. Car précisément, la politique en matière d’urbanisme commercial a été si asymétrique et dévastatrice qu’aujourd’hui, il n’y a que le commerce pour rattraper les erreurs du commerce.

Et John Rambo, prix nobel de la paix, s’associe de tout cœur à Goldman Sachs pour réguler les dérives de la finance mondiale…