Centre commercial Montaigne: décryptage d’une manipulation

Peut-être que cette annonce de relance du projet de complexe commercial sur la place Montaigne vous a étonné. Dans son article (04/02/12), Sud Ouest relaie quelques déclarations sur l’Assistant à Maîtrise d’Ouvrage, sur la volonté de choisir un promoteur en 2012, mais rien de plus.

On ne comprend pas très bien, vu que le maire, depuis deux ans maintenant, a martelé sa volonté de concertation, de prudence, autrement dit que le projet n’était en rien décidé et restait à l’état d’évaluation.

Et là boum ! On fait le projet place Montaigne.

Ce que Sud Ouest glisse, pour expliquer ce qui semble être un retournement de situation est le passage suivant :

La ville avait déjà commandé une étude commerciale qui avait été présentée en mai 2011 : elle confirmait que l’offre commerciale du centre-ville se fragilisait d’année en année. Et préconisait justement la création d’un centre commercial de centre-ville !

Pour bien comprendre l’argumentaire de la mairie, voici son communiqué de presse en intégralité :

Les conclusions de l’étude menée par AID ont révélé en mai 2011 que l’offre commerciale du centre-ville se fragilise au fil des années. Pour éviter que la situation ne s’aggrave, l’agence a préconisé la création d’un événement commercial, avantageux pour tout le centre-ville, créant un offre immobilière attractive pour des enseignes majeures. La place Montaigne s’est naturellement imposée comme le lieu idéal pour la mise en place d’un tel projet.

La Ville souhaite donc s’engager dans la création de nouveaux locaux commerciaux répondant aux besoins identifiés (superficie, loyer) et évitant de renvoyer vers la périphérie les porteurs de projet qui ne trouvent pas d’emplacement sur Périgueux.

Appréciez le « La ville souhaite donc »… C’est la place Montaigne qui s’est imposée ou plutôt Eiffage à tout hasard ?

On récapitule. En décembre 2010, le maire de Périgueux se fait voter le pouvoir de déclasser le domaine public pour le vendre. Mais il n’est sur de rien, car il attend les résultats de l’étude commandée à la CAP et livrée 4 mois après en avril 2011.

Pure coïncidence, la CAP appelle de ses vœux le projet d’Eiffage

Coup de bol, l’étude de la CAP confirme l’opportunité de faire un complexe commercial à Périgueux. La voici en intégralité aussi.

Côté argumentaire, c’est simple. Ils ont « pris contact avec les enseignes commerciales que l’on trouve habituellement en centres-villes » et elles confirment. Un « manque d’offre de locaux commerciaux » dont la surface est supérieure à 300 m². Oh flûte dit l’étude, car ces (grands) locaux « peuvent constituer des locomotives pour le petit commerce de centre ville ».

Autrement dit, certaines enseignes (mais qui ?) déplorent l’absence de surfaces commerciales (> 300m²), qui pourraient, peut-être, s’il y en avait, aider par un phénomène de ricochet les petits commerces existants.

Et vous pouvez chercher sur les 36 pages de l’étude, c’est la seule solution apportée à un diagnostic décliniste, et surtout la seule justification officielle du projet Montaigne/Eiffage.

Et alors tout ça tombe très très bien parce qu’il se trouve que justement, Eiffage a un projet de centre commercial de ce type. Oh ben ça alors, pour de la chance, c’est de la chance !

Et toi, consommateur, citoyen et électeur, tu es censé conclure. « Ah ouais c’est ça qu’il faut pour Périgueux!« .

Ceci n’est en rien une tentative de manipulation grossière, issue d’un vil opportunisme affairiste qui a transformé un projet de charte commerciale de toute l’agglomération en plaidoyer pour le projet commercial d’Eiffage au centre de Périgueux.

Non vraiment, ça n’a rien à voir.

Revoilà le centre commercial de la place Montaigne

Le 14 décembre 2010, le maire de Périgueux s’était fait voter les « pleins pouvoirs » pour déclasser la place Montaigne (3 000 m²). Domaine public appartenant à la Nation et protégé par la Constitution, la place Montaigne devait faire l’objet d’une procédure de déclassement afin qu’à sa demande, le promoteur Eiffage puisse en devenir propriétaire.

La privatisation de la place Montaigne était la condition posée par Eiffage pour y construire en retour un bâtiment commercial de 10 000 m². Côté communication pour faire avaler la pilule, le maire de Périgueux avait fait réaliser une plaquette promotionnelle par la CAP intitulée « Charte commerciale de l’agglomération périgourdine » (avril 2011).

L’enquête publique, préalable à toute procédure de déclassement, devait avoir lieu au printemps 2011. In fine, la mairie s’est aperçue à temps que cette procédure serait illégale. L’action fallacieuse entreprise par la municipalité aurait explosé en vol devant le Tribunal Administratif. Le maire ne pouvait se le permettre. On ne viole pas la Constitution avec quelques arguties.

place-montaigne-perigueux-eiffage

L’aveu d’avoir toujours voulu faire le projet

C’est après un long silence que le projet réapparaît aujourd’hui. La mairie annonce vouloir mandater un Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) pour mener l’affaire. Mission lui sera confiée de respecter le planning d’attribution du projet à un promoteur courant 2012. Aucune mention n’est faite de la vente ou non de la place Montaigne, qui pourrait se muer en bail emphytéotique, moins contraignant et fait pour contourner la législation sur la domanialité publique.

Confier le projet à un AMO est intéressant à plus d’un titre pour la mairie de Périgueux. Elle fait entrer dans la partie des professionnels. Car en interne, le projet avait été mal géré et ce au moins sur trois niveau prépondérants. Mais d’un autre côté, le maire devra reconnaitre qu’il a menti.

Car mandater un AMO pour désigner le futur constructeur du centre commercial signifie que la réalisation du projet est déjà décidée. C’est nouveau. Jusque là le maire avait dit  le contraire. Le 11 mai 2011, sur France 3 Périgord, le maire de Périgueux était prudent:

« Le travail n’est pas abouti, loin s’en faut, les décisions ne sont pas prises, donc nous sommes en train, dans une réflexion, de vérifier, s’il faut faire, s’il ne faut pas faire, et s’il faut faire, comment il faut faire ».

Or l’étude de la CAP est datée du mois d’avril 2011. Or après lecture de cette étude, le maire prétendait n’avoir pris aucune décision. Donc entre le 11 mai 2011, (où il ne savait pas mais l’étude en mains), et le 19 janvier 2012, (où il sait avec toujours l’étude en mains), que s’est-il passé ?

Rien ne s’est passé de concret depuis 8 mois. Mais voilà que le maire a décidé aujourd’hui qu’il « fallait faire ». Aucun élément nouveau. Pourtant le maire annonce sa décision de désigner rapidement le futur constructeur du projet. En décembre 2010, le projet était présenté comme très hypothétique, incertain. La procédure de déclassement était présentée comme « mineure » en passant.

Et là on découvre que le projet est décidé, comme ça.

Attribuer à Eiffage la place Montaigne sans marché public (obligatoire donc bidon)

Durant le conseil municipal du 14 décembre 2010, Michel Moyrand avait commis une erreur lourde. En annonçant publiquement que la place Montaigne serait attribuée nommément à Eiffage il annonçait déjà un partialité illicite dans l’attribution du marché.

En avouant qu’il comptait vendre l’espace public à la demande du promoteur immobilier, il fournissait la preuve que le marché public serait faussé et donc illégal. Le délit de favoritisme aurait plombé toute la procédure d’attribution.

Et ce d’autant qu’Eiffage est bien placé pour remporter le marché de travaux de la nouvelle mairie rue Wilson. Ca commence à faire beaucoup.

Promouvoir une procédure de déclassement illégale, à Périgueux, « on prend »

Le motif sur lequel la procédure de déclassement allait s’adosser était mort dans l’œuf. Prétendre que le parking serait désaffecté de l’usage public est une condition du déclassement. Mais que cet abandon de l’usage public soit la conséquence d’une fermeture volontaire  du parking par la mairie serait troublant. A fortiori au motif de travaux pour conforter la pérennité dudit parking.

En résumé, la mairie allait faire des travaux pour sécuriser le parking. Donc elle le fermait à l’usage du public. Donc il pouvait être déclassé. Donc il pouvait être vendu. Des arguments de déclassement intenables devant n’importe quelle juridiction publique.

Faire oublier les erreurs de communication auprès des commerçants

Michel Moyrand avait jeté le trouble chez les commerçants en faisant de certains ses « favoris ». Untel était informé, untel ne l’était pas. La visite du centre commercial de Poitiers n’avait rien arrangé. Il suffisait de prendre en contre exemple le centre commercial d’Angoulême (Champs de Mars), déserté par le public et les commerçants (dont certains ont fait faillite).

Vendre des rêves de prospérité dans ces conditions s’avéra délicat.

Et ce même si Michel Moyrand a fait bricolé par la CAP une étude marketing sur l’opportunité de son projet d’équipement commercial. Ce document n’a jamais été crédible, il ne le sera jamais.

Le maire relance avec prudence

La municipalité semble donc soucieuse de repartir sur des bases plus saines afin de donner un nouveau souffle au projet de bétonner la place Montaigne. Mandater un AMO permettra deux choses :

  • Apporter du professionnalisme et donc de la crédibilité à l’opération envasée dans des promesses de futurs délits publics
  • Enrober les décisions municipales d’impartialité via un intermédiaire théoriquement neutre (ce qui est faux autant le savoir avant)

A quand les vraies questions ?

Vendre ou louer pour 90 ans un domaine public, vaste, central, en face du palais de justice, n’est pas neutre. C’est une décision lourde de conséquences, symboliques, urbaines, commerciales, etc.

L’implantation du complexe commercial en bas des boulevards avec le cinéma a entraîné un déséquilibre urbain qui n’avait pas été anticipé. Ce qui a été amené en bas a été prélevé en haut, d’où une certaine désertification de la partie haute des boulevards.

Placer le coup intermédiaire de « repeindre » le square Daumesnil était sûrement dans cette optique. Il permet d’anticiper les critiques sur l’absence de traitement global des boulevards.

Mais on n’a toujours pas parlé de ces boulevards dans leur ensemble. Ils ont été construits et façonnés depuis le XVIII° siècle jusqu’à être considérés comme un tout au XIX° siècle, pour apporter de l’air frais à la vieille ville. D’où les plantations de centaines d’arbres à l’époque.

Il furent une fierté pour les périgourdins. Une partie est classée aux monuments historiques ((D’où l’obligation faite au maire d’abandonner son idée de raser les arbres des allées Tourny pour implanter une gare de bus)).

Au-delà de l’aspect technique de cordon sanitaire, les boulevards sont constitués de places qui sont des espaces publics voulus par les périgourdins. Depuis 200 ans, ils y ont mis une partie de leur histoire, avec les statues de Bugeaud, de Daumesnil, de Michel Montaigne et de Fenelon.

On ne peut pas aujourd’hui raturer cette histoire d’un coup de crayon au seul motif d’un projet de relance très incertain du commerce périgourdin. Traiter le problème des boulevards par petits bouts, en fonction des intérêts personnels du moment, est une erreur grave.

Le fait que ce bâtiment commercial écrasera par sa hauteur le palais de justice à quelques mètres ne peut pas être ignoré. C’est un message lourd de sens, qu’on le veuille ou non.

Comprendre l’histoire de la ville, considérer son urbanisme, respecter ses domaines publics, peuvent sembler des préalables prudents. Rien à foutre dit le maire. Eiffage veut acheter la place Montaigne pour poser une bouse en béton, pas de problème, on déclasse.

La décision de vendre le domaine public doit revenir aux périgourdins, pas à un promoteur immobilier. Ce complexe commercial n’était pas au programme du candidat Michel Moyrand. Il n’a pas été élu pour ça. Aussi devrait-il s’agir d’une décision directe de tous les périgourdins et non d’un seul homme.

Le monument aux morts déménagerait avec la mairie ?

Lorsque la presse prend les devants, ne se laisse orienter ni les contenus ni le calendrier de l’information ; il faut le dire. C’est le cas aujourd’hui alors nous le disons. Ca fait du bien.

Sans les articles de Sud Ouest et Dordogne Libre de ce jour, nous ne saurions rien du projet de bâtiment de commerce de plus de 10 000 m² sur le parking Montaigne, en vis-à-vis du palais de Justice. Les deux quotidiens n’ont pas attendu de se voir dicter le calendrier politico-économique pour aborder le sujet, qui, n’en déplaise au maire de Périgueux, concerne tout le monde.

Il sera intéressant de noter la différence d’approche. La DL parle d’un corbeau et d’une (sinon plusieurs) source(s) officieuse(s). Pour sa part, Sud Ouest n’en dit mot et fait état « d’une rumeur que le maire de Périgueux a confirmée du bout des lèvres hier ».

Le projet commercial est annoncé à environ 12 000 m² pour 30 M€ par la DL. Un ratio au m² de 2500 €, il y a déjà de quoi se marrer… Si si vous allez voir les promoteurs ont de l’humour ! Plus sérieusement, il semble que soient comptabilisés les voiries/réseaux/distribution dans le total annoncé.

:: Long est le chemin ::
Bref, si le projet s’avère fondé, il faut nous attendre à une très longue procédure administrative. Le projet s’inscrit dans le périmètre de sauvegarde du palais de Justice, ce qui impliquera l’avis décisif du Service Départemental de l’Architecture et du Patrimoine (ABF).
On vous fera l’économie de l’avis des services de l’Etat pour un Etablissement Recevant du Public (ERP) de cette catégorie. DDASS, SDIS, DSV (si restauration), etc. Plus la DDE pour le département.
En outre, il faudra en passer par une révision du PLU (et le PADD ?) car le projet est actuellement inconstructible, de même que le conseil municipal devra statuer sur la relation foncière, idem pour le déplacement du monument aux morts.
Enfin, il faudra se soumettre à une procédure d’enquête publique type Bouchardeau, ce qui est loin de se régler en deux semaines, plutôt 32 en comptant la saisine du Tribunal Administratif pour désigner un commissaire enquêteur.

2010/2014, c’est jouable. Non la réalisation et l’inauguration encore moins, mais la validation du projet. Avec un peu de chance, le maire pourra inscrire ce projet dans ses discours électoraux, sans connaître aujourd’hui les réactions de la population et des commerçants… (dont une partie ne vote pas à Périgueux).

:: Sacrée consultation ::
Tombant sous le coup d’une obligation de consultation de la population au regard de la nature du projet, une information publique sera contrainte. Le maire devrait minorer cette obligation légale pour faire valoir son volontarisme en matière de démocratie et organiser une vaste concertation en centre ville.

Pour l’heure il se veut prudent :

Le lancement d’une large concertation et d’études préalables indispensables pour évaluer la viabilité d’un tel projet.

On notera que l’installation de commerces vaut bien une large concertation, mais publique cette fois, alors que le déménagement de la mairie, lui, n’en valait pas la peine. N’y voyez surtout aucune hypocrisie, c’est une logique politique.
Oui oui, c’est ça, la mairie était dans le programme, le Bas Saint Front aussi…

:: Rénovation et création ::
En l’absence de toute donnée concrète et précise (« cette réflexion est pour l’instant à ses prémices »), le maire se déclare déjà positif au projet :

Face à la concurrence de la périphérie, le maire estime que c’est bon pour le centre-ville qu’il veut d’ors et déjà continuer à rénover…

A cela près que la rénovation d’un espace inscrit à la protection du patrimoine se définit rarement par la création massive de surfaces commerciales, plus rarement encore par une construction nouvelle de plus d’1 hectare de SHON ou de SHOB (Surfaces Hors Œuvre Nette ou Brute) !

Entre d’un côté défendre un marché des Grands Hommes à Périgueux pour faire la nique aux hangars à franchises de la périphérie et de l’autre, faire confondre création d’espaces commerciaux et rénovation de secteur classé, il y a une différence de taille. L’enfumage commence.

:: Petite histoire urbaine ::
Bien au-delà des avanies politico-politiciennes et affairo-affairistes, on peut placer ces projets dans un contexte plus large. La ceinture de boulevards de Périgueux fut décidée au XIX° s. pour remédier aux problèmes de renouvellement d’air défectueux de l’ancienne ville médiévale du Puy-Saint-Front. Souvenez-vous, dès le XV° s. déjà, ce mauvais ayr
C’est pourquoi elle fut plantée de nombreux arbres afin de favoriser le processus. Il en reste des traces encore aujourd’hui. Pour sa part, l’allée Tourny fut classée afin de préserver un ouvrage remarquable et devenu patrimonial. Pour le reste, les tronçonneuses firent le boulot.
En guise de poumon, cette ceinture est devenue un axe majeur de circulation, au point qu’aujourd’hui elle fait office de mini périphérique de centre ville.
Le problème de l’air de la ville médiévale disparaissant, les arbres ont rempli une autre fonction, faire de l’ombre aux véhicules en stationnement. Et encore pas tous, puisqu’au niveau du parking Montaigne il n’y en a plus un seul. Il faut dire que jusqu’à une époque très récente, les arbres n’avaient pas la côte auprès des politiques et des promoteurs.
D’où cette nécessité de l’aborder dans son ensemble, et non par petites touches et opportunités diverses. Ce vaste parking périphérique et ces voies de circulation que l’on voit aujourd’hui, fut en son temps un des plus utiles et beaux ouvrages jamais réalisés à Périgueux. Il ne coûte rien de s’en souvenir.

:: Le vent de la politique ::
La rénovation de ce centre ville largement accusé d’avoir été favorisé par son prédécesseur, au détriment des autres quartiers couvés par le nouveau maire, n’était en rien dans son programme, au contraire.
Pire, là où il s’était engagé à réaliser le projet de rénovation du Bas Saint Front, il a fait preuve de mensonge et de manipulation. Contrairement à ce qu’il peut prétendre, il a dégommé ce projet au bazooka pour se payer sa mairie.
En outre, il s’était inscrit contre le projet d’aménagement de la place Francheville et le développement de commerces franchisés. Il n’y a qu’à relire pour cela les procès verbaux du conseil municipal.
Enfin, il a enterré corps et âme le projet de restructuration de la ceinture de boulevards.

Le voilà maintenant à fond de train pour installer des bus sur un espace classé et poser des commerces là où le lui demandent les promoteurs.

Soudainement, il  s’engage pour ce centre ville dont il dénonçait hier le favoritisme électoral. Et ce tout en s’ouvrant largement au développement de commerces dans un partenariat public/privé, dont il conspuait avant hier les relents de capitalisme sauvage. Il est donc surprenant que le maire n’arrive pas à convaincre le groupe Eiffage d’installer son projet au Gour de l’Arche ou aux Mondoux…

Là où hier l’ancienne majorité était accusée de vendre et brader l’espace public aux puissances financières et aux franchises, il n’y a rien de mieux aujourd’hui que cette méthode pour rénover un centre ville cher à son cœur. Nous ne nous prononcerons pas sur le fond de cette méthode. En revanche, sur la forme, l’art du retournement de veste politique est d’une rare flagrance.

Visiblement, les violons de la communication municipale ne sont pas accordés. Et le maire s’est vraiment fait cueillir à froid par la presse, contraint d’improviser des réponses contradictoires en trop d’endroits pour être crédibles. Son directeur de cabinet a du pain sur la planche.

:: La politique du vent ::
Hormis son déménagement de la mairie, le maire de Périgueux est arrivé au pouvoir sans projet global, sans vision d’ensemble en matière d’urbanisme. Un de ses premiers actes sur ce thème fut de démanteler le service de prospective en urbanisme, jusqu’à en chasser la très compétente urbaniste. Depuis, rivé au piquet de l’instant, il attend les propositions privées, poursuit 2 projets en cours et de longue date, tout en organisant des missions archéologiques pour trouver des projets endormis dans les cartons de la mairie.

Pour le reste, ayant dézingué tous les projets structurants, il n’en avait, pour lui-même et surtout pour la ville, strictement aucun. Il est sacrément ironique de voir ce titre apparaître en septembre 2009: « La mairie réfléchit sur ses projets urbains pour […] avoir une vision globale« . Ce n’est certainement pas de l’inverse dont on put le complimenter: Avoir une vision globale pour réfléchir sur les projets urbains.

Conscient d’improviser à la petite semaine, (supermarché sur le stade, bus sur les allées classées, commerces sur monument aux morts), il aura tenté d’apporter sa griffe au projet de restructuration urbaine (ANRU) d’un quartier électoralement porteur, tout en confirmant un projet de logements collectifs dans le secteur sauvegardé (en complément gracieux de ceux qui existent déjà).
Aujourd’hui, il essaie de reprendre la main en annonçant une vaste concertation pour récoler les projets urbains de Périgueux (mais lesquels?) au projet de PDU de l’agglomération qui approche de son enquête publique. Mieux vaut tard que jamais.

Car en matière de transports, le projet multimodal de la gare était inscrit depuis des années, de même qu’il était commun aux programmes des deux candidats. En fait, cet aménagement était déjà inscrit au projet de PDU bien avant les élections municipales de mars 2008.

Entre son absence de vision globale et à long terme, son refus de la prospective, et les projets récupérés dormant dans les cartons, les périgourdins peuvent vaquer tranquilles.

Associant à cela ses fantasmes de politicien consistant à foutre à l’eau des projets d’intérêt général au prétexte qu’ils étaient portés par ses adversaires, c’est la panacée que l’on annonce en toute quiétude.

Décidément, bon courage.

:: NB ::
Un projet urbain et structurant une ville à long terme n’est pas une suite d’opportunités commerciales déconnectées les unes des autres. Et encore moins implantées en fonction des uniques titres de propriétés ou baux emphytéotiques. Un cadastre n’a jamais fait office de schéma directeur!
N’en déplaise à Sud Ouest, pour que les projets soient bons, c’est-à-dire pas seulement à la décennie près et réellement structurants, ils doivent répondre de plans, de schémas, de vision globale et d’anticipation. A l’inverse, le débat politique est non seulement souhaitable mais nécessaire.